avril 19, 2024 10:05 pm

Le flip flop de 300 millions de dollars : comment l’activité secondaire du site immobilier Zillow a mal tourné.

Zillow aurait environ 7 000 maisons dont il doit maintenant se débarrasser, souvent à des prix inférieurs à ceux qu’il avait payés au départ.

Les achats en ligne peuvent être dangereux, comme l’a réalisé tardivement le site immobilier américain Zillow. Alors que beaucoup d’entre nous ont perdu d’innombrables heures pendant la pandémie à cliquer sur les annonces immobilières de Zillow et à rêver du genre de maison qu’ils achèteraient s’ils avaient les poches pleines, la société menait une activité parallèle, distincte de son site de recherche de propriétés, dans laquelle elle déployait des algorithmes pour l’aider à acheter des maisons et à les revendre.

Elle a fait beaucoup d’achats, mais n’a pas été très douée pour la vente. Cette semaine, la société a annoncé que sa division d’achat de maisons, Offers, avait perdu plus de 300 millions de dollars au cours des derniers mois. Offers va maintenant être fermée et environ 2 000 personnes seront licenciées. Zillow aurait environ 7 000 maisons dont il doit maintenant se débarrasser, souvent à des prix inférieurs à ceux qu’il avait payés à l’origine.

On vous pardonnera de ne pas avoir su que Zillow s’occupait d’acheter des maisons. Pendant la majeure partie de ses 15 ans d’histoire, la société basée à Seattle s’est concentrée sur la publication de listes immobilières en ligne. Puis, en 2018, son PDG, Richard Barton, a commencé à faire évoluer agressivement l’entreprise vers une activité connue sous le nom de iBuying. L’idée est que des algorithmes identifieraient des maisons attrayantes à retourner ; Zillow achèterait la maison directement au vendeur ; des rénovations mineures seraient effectuées ; Zillow retournerait rapidement la maison et empocherait un bénéfice. À un moment donné, Barton avait pour objectif d’acheter 5 000 maisons par mois d’ici 2024.

L’achat virtuel est une industrie naissante. Un récent rapport de Zillow a révélé que les quatre plus grands iBuyers – Zillow Offers, RedfinNow, Offerpad et Opendoor – n’étaient responsables que de 1 % de tous les achats de maisons aux États-Unis au deuxième trimestre de 2021. (Bien que ce chiffre monte à 5 % dans certains marchés à croissance rapide comme Phoenix). Mais bien qu’il n’en soit qu’à ses débuts, l’avenir de l’achat de logements par algorithme suscite beaucoup d’enthousiasme parmi les spécialistes de la technologie. « Il y a actuellement une course aux armements pour savoir qui deviendra l’Amazon de l’immobilier », a récemment déclaré à Marketwatch un professeur d’immobilier de l’université de Columbia. « C’est pourquoi toutes ces entreprises comme Zillow ou Redfin veulent tout avoir en interne ».

Des entreprises énormes avec des poches profondes et des monceaux de données enchérissant contre des gens ordinaires dans un marché immobilier déjà absurde ? Cela ressemble à un cauchemar pour quiconque n’est pas un investisseur technologique. Et en effet, la nouvelle de ce que Zillow a fait a provoqué une réaction négative sur les médias sociaux, largement alimentée par un TikTok viral d’un agent immobilier du Nevada, Sean Gotcher, qui affirme que les iBuyers manipulent le marché immobilier.

Sean Gotcher n’a pas explicitement nommé Zillow, mais il y a fait fortement allusion et a accusé la société d’utiliser les données recueillies auprès de personnes qui cherchent la maison de leurs rêves alors qu’elles s’ennuient sur le site Web. Selon M. Gotcher, cette société anonyme achète ensuite une tonne de propriétés dans le quartier que les gens recherchent, et surpaye quelques propriétés adjacentes afin de faire monter artificiellement les prix. (Zillow et Redfin ont nié faire cela et les experts immobiliers ont noté qu’ils n’ont pas une part de marché suffisante pour que cette stratégie fonctionne).

Zillow n’a peut-être pas manipulé explicitement le marché, mais il a certainement essayé d’utiliser la technologie pour être plus malin que lui. Mais au final, c’est le marché qui a gagné. Le flipping flop de Zillow devrait servir de rappel rassurant que tout ne peut pas être automatisé. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles Zillow s’est fait griller, notamment une pénurie de main-d’œuvre qui rend difficile la rénovation des maisons. Mais le plus gros problème est que son algorithme n’était tout simplement pas à la hauteur. Il ne pouvait pas gérer les complexités de la fixation des prix dans un marché volatile et a conduit Zillow à surpayer de nombreux biens.

Si les acheteurs individuels n’ont plus à se mesurer à Zillow, il est peu probable que l’achat d’une maison devienne bientôt plus facile ou moins cher. Ces 7 000 maisons sur lesquelles Zillow est assis ? Bloomberg rapporte qu’elles seront probablement cédées à des investisseurs institutionnels comme BlackRock plutôt qu’à des particuliers. Et si Zillow met fin à son activité d’achat en ligne, la financiarisation du logement semble devoir se poursuivre. Les grandes fortunes engloutissent l’immobilier et laissent de nombreux primo-accédants sur le carreau.